Vente à réméré : un acte encore peu connu en France

La vente à réméré ou « vente avec faculté de rachat » est sans doute l’un des actes de vente les moins connus en France. Le réméré immobilier permet pourtant de contourner les critères bancaires traditionnels en faisant appel à des marchands de biens ou investisseurs privés. Il constitue une bonne alternative lorsque les autres possibilités de restructuration de crédits ont échoué.

Alors qu’il a pendant longtemps donné une mauvaise image en raison du déficit de compétences des agents immobiliers dans ce domaine, le réméré immobilier comporte pourtant de nombreux avantages. Il était fréquemment utilisé par les banques dans les années 1980 afin de refinancer les valeurs mobilières auprès d’OPCVM monétaires. Le réméré permet aujourd’hui de restructurer les dettes des particuliers. C’est un mécanisme qui comme les autres, présente des avantages et des risques à connaître.

Sommaire

La vente à réméré : principe et fonctionnement

Le principe de la vente à réméré ou vente avec faculté de rachat consiste à vendre un bien immobilier ou des droits réels immobiliers à une personne physique ou morale avec la possibilité mais non l’obligation de le racheter dans délai prévu dans un acte notarié. Le vendeur a ainsi la possibilité de continuer à occuper le bien en concluant un contrat d’occupation des lieux avec l’acheteur et en lui payant des indemnités d’occupation. Si le réméré immobilier est mené à bien il permettra ainsi à un débiteur de protéger son patrimoine et son niveau de vie et cela en restant discret vis-à-vis de son entourage, sur sa situation personnelle et cette procédure. La vente à réméré peut se résumer en trois phases différentes :

– La recherche d’un investisseur pour la vente du bien
– L’occupation du bien ainsi que l’apurement de la situation financière du débiteur
– Le rachat effectif du bien.

La vente à réméré se différencie clairement du prêt sur gage puisqu’elle est régie par un contrat précis, conforme à la législation. Les institutions financières sont aujourd’hui de plus en plus nombreuses à se spécialiser dans ce domaine en proposant des offres personnalisées aux propriétaires.

Des avantages financiers mais également des risques à ne pas écarter

Généralement, les vendeurs à réméré sont concernés par le surendettement et risquent la saisie de leurs biens. Ne pouvant plus contracter de crédits et souvent inscrits au Fichier des Incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) voire au fichier central des chèques (FCC) c’est-à-dire interdits bancaires, ils se tournent naturellement vers la vente à réméré. Cette opération est l’occasion de s’acquitter de ses dettes et d’éviter la saisie de son bien, de manière discrète puisque le vendeur peut continuer à vivre dans son logement grâce au système d’indemnité d’occupation. D’autre part, pour l’acquéreur, il s’agit d’un investissement rentable puisqu’il acquiert un bien à un prix inférieur à la valeur expertisée tout en bénéficiant d’une indemnité mensuelle versée par le vendeur qui continue d’y vivre. Une clause peut également être ajoutée d’un commun accord entre les deux parties, stipulant que le vendeur ne pourra plus exercer son droit de rachat en cas de non-paiement de l’indemnité d’occupation aux dates convenues, cela représente une vraie sécurité pour l’acquéreur.

Les risques liés au réméré immobilier sont aussi présents. En effet, du côté du vendeur, lors du rachat, le coût en fin de contrat peut être important puisqu’il prend en compte les frais inhérents à l’opération dont les frais de notaire et les indemnités d’occupation notamment. Du côté de l’acquéreur, si le vendeur est dans l’incapacité de racheter le bien, ce dernier sera vendu par adjudication entraînant des coûts supérieurs à ceux existants lors d’une vente classique. Cette méthode peut également dissuader les créanciers.

Quels sont les principaux acteurs du réméré immobilier ?

Trois principaux acteurs interviennent lors d’une vente à réméré : le vendeur représentant le cédant temporaire, l’acquéreur qui peut être une personne physique ou morale, et le notaire qui supervise ce procédé et se charge du paiement des dettes du cédant.
Lors d’une interview pour Warning Trading, Jean-Bernard Valade nous a fait part de sa longue expérience concernant le réméré immobilier. Président de l’Institut Français du Réméré et directeur des relations publiques et institutionnelles du groupe PREMISTA proposant des investissements en réméré par sa filiale ImmoSafe^®, il fait ainsi partie des principaux acteurs de ce domaine. Le groupe PREMISTA regroupe un ensemble de sociétés financières spécialisées dans le crédit aux particuliers dont : Central Finances, Vegalis Finance, Serson crédit, CAP 100 finance, UCI, Credit Libra ou encore Visionista. PREMISTA ambitionne aujourd’hui un positionnement incontournable sur le marché européen. « Le réméré immobilier qui est régi par les articles 1659 et suivants du Code Civil, est un mécanisme juridique encore peu répandu en France. Il représente une solution ultime permettant à un propriétaire de sauvegarder son bien suite à de graves difficultés financières ou à un besoin de trésorerie immédiat« , comme le rappelle Jean-Bernard Valade.