L’AMF met en garde contre des plateformes proposant d’investir dans l’immobilier sous forme de « royalties ». Dans son viseur, le modèle Bricks.co?
Est-ce que l’AMF vise Bricks.co?
Il est permis de se demander si le communiqué de presse de l’AMF ne vise pas la plateforme Bricks.io. En effet, cette dernière a innové dans le domaune du crowdfunding immobilier en recourant au contrat de royaltie pour proposer au grand public d’investir dans l’immobilier fractionné. Cette ingénierie originale, et d’autres pratiques discutables, ont fait de Bricks la cible de critiques récurrentes.
Or, ce communiqué de presse publié le 23 décembre 2022 fait explicitement référence à ce modèle d’investissement par contrat de redevance sans jamais nommer Bricks.io. On sait que l’AMF ne se prononce jamais publiquement sur des cas particuliers. On sait également que Bricks s’est fait tirer les oreilles mi 2022 en recourant encore une fois au royalties pour une levée de fonds. Cette fois, l’AMF lui a tapé sur les doigts.
Ce communiqué de presse ressemble à un message codé à destination des dirigeants de Bricks…
Un nombre croissant de plateforme le proposent
« Un nombre croissant de plateformes propose à un public d’investisseurs particuliers, souvent très jeune, de se constituer un patrimoine immobilier, et/ou de percevoir un rendement locatif en participant à des levées de fonds sur Internet pour financer l’acquisition de biens, notamment immobiliers. L’AMF invite les investisseurs à faire preuve de vigilance compte tenu des risques encourus ».
« Ces levées de fonds permettent à des sociétés d’acheter des immeubles. L’investisseur se voit promettre le versement d’une partie des revenus générés par la location du bien, et dans certains cas le versement d’une quote-part de la plus-value de cession de ce bien, calculée au prorata des fonds apportés. L’ensemble de ces revenus sont également appelés royalties. Cette activité correspond à une activité de financement par partage de revenus futurs ».
Un discours commercial parfois trompeur
« L’AMF souhaite alerter les investisseurs sur le discours commercial, parfois trompeur, tenu par les initiateurs de ces offres et les risques liés à ces investissements. Alors que la communication commerciale met souvent l’accent sur un investissement dans l’immobilier, les investisseurs ne deviennent en aucun cas propriétaires du bien mais sont de simples créanciers d’une société constituée spécialement à cet effet et souvent peu capitalisée. Ils ont apporté leur argent à cette société pour acheter l’immeuble dont elle devient propriétaire ».
« Par conséquent, les risques supportés par les investisseurs sont multiples. En plus de ceux habituellement liés à un investissement immobilier (les revenus qui varient en fonction par exemple de l’évolution des loyers, de la vacance locative, de l’insolvabilité des locataires ou de la réalisation d’une moins-value à la revente du bien), les investisseurs supportent un risque attaché à leur statut de créanciers de la société propriétaire du bien immobilier. Ceci les expose à un risque supplémentaire de perte du capital investi. Les initiateurs de ces offres mettent généralement en avant des rendements financiers trop optimistes voire irréalistes ».
Certaines plateformes ne respectent pas la réglementation
« L’AMF constate également que certaines plateformes ne respectent pas la réglementation en vigueur, laquelle a notamment pour objet la protection des investisseurs à travers la qualité de l’information fournie, le traitement des réclamations ou l’accès à la Médiation de l’AMF ».
« L’AMF appelle en conséquence les investisseurs à la plus grande vigilance face aux propositions d’investissements dans l’activité de financement par partage de revenus futurs, souvent appelés royalties ».
Adieu royalties, Bricks converti de force aux obligations adossées
Le 13 janvier, Bricks répond à ce communiqué de presse de manière très officielle: « l’AMF statue que les plateformes utilisant des contrats de revenus futurs dit de « royalties » doivent dorénavant utiliser des contrats obligataires dans le cadre de leur activité ». Nous avons relu plusieurs fois ce communiqué reproduit in extenso sans y trouver de référence à des contrats obligataires.
C’est qu’au moment de la publication de ce communiqué de presse, Bricks recevait une mise en demeure de l’AMF lui enjoignant de cesser de proposer des contrat de royalties pour proposer des contrats d’obligations. A cette fin, Bricks.co est dans l’obligation d’obtenir le statut de PSFP (prestataire de services de financement participatif. La demande est en cours d’examen.
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