Bricks.co: ce que vous devez savoir avant d’investir

Les critiques fusent contre cette plateforme de crowdfunding immobilier. Elles sont à la hauteur de son succès. En voici une synthèse.

Beaucoup de succès donc beaucoup de critique ou l’inverse?

Le 23 décembre 2022, l’AMF publie une alerte pour mettre le public en garde contre les plateforme de crowdfunding immobilier. En filigrane, tout le monde comprend que c’est Bricks qui est dans la ligne de mire du gendarme financier.

Cette plateforme concentre beaucoup de critiques: détournement du contrat de royalties pour éviter les protections des investisseurs, faux profils d’employés, promesses de rentabilité gonflée, frais cachés, communication biaisée… Les motifs d’inquiétude ne manquent pas. Pourtant, Bricks continue de se développer après avoir réaliser une levée de fond. Nous avons voulu synthétiser tout ce qui s’écrit à son sujet.

Dès le départ: bad buzz avec de faux profils d’employés

Au départ, nombreux sont ceux qui ont cru de bonne foi et avec de solides arguments à une arnaque. C’est qu’un certain nombres de « red flags » s’étaient levés. Les photos des collaborateurs étaient des faux grossiers (retirés depuis lors).

Quelques posts ont achevé d’inquiéter. Ainsi, une annonce qui incite à investir chez Bricks dès 13 ans.

« J’ai acheté ma maison sans argent et sans crédit immobilier et réalisé 350K€ de gains en 5 ans ! «  affirme encore Cédric O’Neil dans un autre post. Le genre de communication qui rappelle certaines promesses mirifiques dont nous parlons souvent sur Warning Trading.

Lorem Ipsum, influenceurs, liens sponsorisés et publireportages…

Idem pour des photos biens immobiliers proposés, pompées sur un autre site internet ou extraite d’une extension Worpress conçue pour l’immobilier (houzez). Certaines descriptions de biens étaient toujours en lorem ipsum, un texte utilisé pour simuler des publications et aider à la mise en page des sites. Pour un site internet qui propose de l’investissement immobilier, dans le contexte d’explosions des arnaques, c’est un « faux pas » qui ouvre la porte à tous les doutes, surtout quand les premiers utilisateurs affrontent des bugs et des erreurs à répétition.

Ce genre d’erreur est d’autant moins tolérés que Bricks semble avoir dès le départ investi gros dans sa communication, en choisissant l’infiltration de contenus sérieux, avec des articles « natifs » (autrefois on disait publireportages) par exemple chez La Tribune, Challenge, l’Est Républicain, le Midi Libre ou Forbes. Il est même passé dans Capital, sur M6.

Bricks a aussi eu recours à des influenceurs apporteurs d’affaire comme ce youtubeur, Sébastien Koubar, dont la vidéo servait à mettre en avant un lien sponrorisé, (app.bricks.co/sign-up/SEBKOUBAR2).

Investir dans l’immobilier sans être propriétaire de biens ou de parts

Et des raisons de douter du modèle de Bricks.co, ce n’est pas ce qui manquait. La société se présentait comme une agence immobilière. Elle propose du financement participatif et promet une « rentabilité cible moyenne » qui dépasse les 10%. Elle inclue dans ce calcul à la fois le revenu généré par les loyers et la plu-value immobilière attendue.

Mais en dépit de la communication du groupe, vous ne devenez pas propriétaire d’une part d’immeuble. Même pas de parts de sociétés. Vous signez un contrat de royalties ou de redevance, c’est-à-dire « un droit à percevoir une redevance sur les loyers et la plus value générées par le bien immobilier dans lequel vous investissez ».

Cela permet à Bricks d’éviter les contraintes de l’appel public à l’épargne, en particulier de faire viser par l’AMF ses prospectus. Cela donne beaucoup de latitude dans la présentation de son offre, qui insiste peu, voire pas du tout, sur les risques associés à cet investissement. Nous allons y revenir. Et Bricks a bien profité de cette liberté qui lui a permis de surfer sur l’attrait des Français pour l’immobilier.

« Une plateforme de financement en royalties spécialisée »

Les royalties sont une forme un peu désuète de rémunération de l’investissement qui rappelleront des souvenirs aux plus vieux d’entre nous qui jouaient autrefois à « Richesses du monde ». Ce type de redevance est traditionnellement associé à l’exploitation des matières premières (pétrole, gaz…) ou de droits de propriété intellectuelle (œuvre, brevet, franchise…). Bricks utilise aussi les expressions « redevances » et même « des contrats de cession de revenus futurs ».

Ce sont des biens qui recèlent une valeur intrinsèque si forte et pérenne que la question des conditions de leur exploitation devient secondaire. Ce sont aussi des biens dont les propriétaires sont un peu à part (États pétroliers, inventeurs, auteurs…). Ils tiennent à rester maître du bien tout en maximisant son exploitation. Et ils comprennent qu’il est dans leur intérêt de ne pas l’exploiter entièrement eux-même.

Chez Bricks, c’est un peu comme si le pétrole, le brevet révolutionnaire ou le chef d’œuvre étaient remplacés par l’immobilier. Et comme l’Arabie Saoudite ou les héritiers de Picasso, Bricks veut garder le contrôle sur cette réserve de valeur. En effet, si vous investissez chez Bricks, étrangement, c’est la société Bricks qui devient le propriétaire des biens achetés. Vous ne devenez pas propriétaire d’un bien immobilier. Bricks appartenant à son fondateur Cédric O’Neill, c’est ce dernier qui contrôle le parc immobilier ainsi acquis.

C’est sans doute ce qui a tout de suite fait tiquer tous les professionnels de l’investissement immobilier quand ils ont découvert le modèle économique de Bricks. Quand on lit la communication de Bricks, on peut avoir l’impression qu’est venu le tour de l’immobilier d’être « ubériser », que les frais d’accès à cet investissement sont réduit à néant par les nouvelles technologie que l’on peut gagner de l’argent avec la pierre comme on commande un VTC. En réalité, c’est plus compliqué que ça…

Un empilement de nombreux frais

Le diable est dans les détails. Puisque Bricks n’est pas un intermédiaire en immobilier classique, il met des péages ailleurs pour se rémunérer, en plus du fait que Bricks reste le propriétaire des biens acquis et que le recours à l’épargne publique pour garantir des prêts bancaire lui sert à se constituer un solide patrimoine immobilier. De l’aveu même de ses dirigeants, Bricks est une entreprise très rentable. Pour ses actionnaires à tout le moins. En réalité, la liste des frais est longue:

• « 10% de commission sur le montant de l’opération »
• « des frais de management de 1% par an sur la valeur du bien immobilier » réévaluée tous les 6 mois
• « L’achat de bricks sur la marketplace fait l’objet d’une commission de 3% sur le montant de la transaction ».
• « une enveloppe travaux pour financer la rénovation de chaque immeuble » est « alimentée par une contribution de 3% par an sur les revenus locatifs »
• 5000€ TTC de commission pour toute la mise en place du financement bancaire. 
• Frais de 10% sur la plus-value éventuelle si revente du bien
• Frais de 10% sur le montant du prêt en cas de refinancement
• 3% de commission sur la valeur en cas de revente sur la marketplace.

Les conditions générales indiquent même la possibilité pour le gestionnaire de modifier les frais sans l’assentiment du souscripteur. Et l’on trouve quelques stipulations dans les CGU qui ne lassent pas d’intriguer:

• « BRICKS décline toute responsabilité en cas d’erreur, d’inexactitude ou d’omission contenue dans les informations mise à la disposition des MEMBRES ».
• « BRICKS décline toute responsabilité en cas d’annulation ou de report d’une opération de financement présentée sur le Site »

La pertinence du montage souvent remise en cause

« c’est comme une SCPI, en beaucoup moins bien » commente un intervant sur un forum, parce que vous n’êtes pas associés et contrôlé par l’AMF commente un internaute. En effet, dans une SCPI, un investisseur bénéficie du statut d’associé qui est réglé par les statuts de la SCPI. Et une SCPI est contrôlée par l’AMF.

« Le concept me choque » tranche un autre internaute. « Vous me prêtez 50€, j’emprunte 50, les 100 me rapporte 6 annuel, j’en prend 4 pour rembourser l’emprunt des 50, le reste étant réparti entre frais de gestion et rémunération de l’investisseur… Dit autrement l’investisseur donne de l’argent, paye l’emprunt de la foncière sur ses revenus et récupère les miettes de loyer ».

On peut être tenté de se demander en quoi un investissement en Bricks peut-il être réellement plus intéressant qu’un investissement classique dans l’immobilier? « Ils vendent seulement un droit à redevance sur une partie du loyer, mais pour le prix de la pleine propriété » juge un commentateur, avant de poursuivre: « c’est un peu comme de vendre l’usufruit au prix de la pleine propriété ».

Des rentabilités mises en avant mais aucune garantie

Bricks ne cesse pas de promettre des rentabilités précises pour chacun de ses projets. Par exemple dans ce projet à Izon dans la région bordelaise. Le projet affiche une « rentabilité cible » de 5,53%. Il ne faut surtout pas lire ce chiffre comme la rentabilité du livret A, qui est décidée par décret. Ce chiffre est calculé par un expert.

« Nous faisons tout notre possible pour proposer des opportunités avec une rentabilité cible estimée entre 7% et 13% par an » est-il expliqué dans la rubrique Foire au Questions. Mais « Cette rentabilité n’est pas garantie, c’est une estimation » nous est-il rappelé. Il faut y ajouter cette phrase que l’on peut lire tout en bas du site en petit caractères et non pas dans la foire aux questions: « Nos offres comportent certains risques et en particulier le risque de perte totale ou partielle des sommes investies ». En effet, rien ne garantit que le marché immobilier évolue dans le sens souhaité par Bricks.

Élaborer un modèle théorique pour déterminer une rentabilité que Bricks va ensuite afficher sur son site pour promouvoir l’investissement immobilier fait courir le risque d’un conflit d’intérêt. « Prix de modèle, fable sur les prix ! » disait Warren Buffet. Même inquiétude sur la détermination du budget d’acquisition. Pour Bricks, mieux vaut que ce prix soit le plus élevé possible puisque la société touche 10% du montant.

Nous avons pu consulter l’évaluation faite pour l’achat d’un immeuble à Pezenas. Elle semble avoir été réalisée par un expert indépendant, Fabien Rive. Le commissaire au compte de Bricks rend compte à sa manière des incertitudes laissées par cette méthode d’évaluation des valeurs..

Pour certain détracteurs de Bricks, ce système incité le site à choisir « des biens médiocres dont personne ne veut, parce que ça permet d’afficher des rentabilités théoriques élevées ».

Un internaute réévalue les chiffres de Bricks à la baisse

En juin 2022, un internaute passe « 2 jours à extraire toutes les datas et donc les vrais chiffres ». Il en conclue que:

• « La quasi totalité des biens subit des impayés
• Le rendement réel est autour de 3,3%
• Les frais sont exorbitants
• Certains biens sont en défaut complet depuis leur démarrage y’a 4 mois ».

Cédric O’Neill prend la peine de répondre directement par post interposé. « Des chiffres artificiellement gonflés » dit-il. Cette phrase de son post sera la seule et unique réponse sur le fond de l’analyse, sur 12 phrases. Outre qu’il en profite pour communiquer d’autres messages à destination des investisseurs, il s’en prend aussi à « ses intentions réelles », mettant en cause un coup de la concurrence.

Cédric O’Neill l’enjoindra également par mail « d’arrêter de dénigrer Bricks ». « Peu important que cette information soit exacte », lui aurait expliqué le dirigeant de Bricks.

Bricks crée son propre marché de revente des royalties

Pour permettre à ses clients de revendre leurs royalties, Bricks a créé en décembre 2021 sa propre bourse de bricks, sur laquelle les clients peuvent s’échanger leurs bricks. Dans la transaction, Bricks empoche une commission de 3% payée par l’acheteur.

Bien que Bricks.co indique clairement que « la liquidité n’est pas garantie », une vidéo du fondateur indique que les propriétaires de bricks ont également la possibilité de revendre leur bricks à Bricks.co mais ils subissent en contrepartie une décote de 10%.

Un IFP radié de l’ORIAS

Pour parachever d’inquiéter les investisseurs, c’est par un dispositif un peu contourné que Bricks a cru pouvoir passer entre les contraintes des enregistrements réglementaires et administratifs. On trouve bien Bricks au REGAFI. Mais du coté de l’ORIAS, Bricks a été radié en avril 2022.. La société y avait trouvé sa place en tant qu’ « Intermédiaire en financement participatif », un statut récent censé réguler une innovation que l’on appelle crowdfunding.

C’est sans doute en réaction à cela que Bricks se désigne désormais comme « plateforme de financement en royalties spécialisée en immobilier » et qu’il indique qu’ « demande d’agrément PSFP (plateforme de crowdfunding européen) a été déposée le 14/11/2022 auprès de l’AMF sur leur extranet ROSA ».

Une façon de voir l’immobilier inséparable du profil du fondateur

Bricks, Uber de l’immobilier ou entourloupe faussement avantageuse pour ses clients? Le profil de son inventeur permet de faire avancer le débat.

Cédric O’Neill est né en 1988 à Narbonne. Il est docteur en pharmacie et diplomé d’HEC Paris. Bricks est sa 3e start-up. Il a d’abord lancé 1001pharmacies.com avec Sabine Safi, « pour révolutionner la vente de médicaments et de produits de santé sur Internet et démocratiser l’accès à ses produits depuis les zones les plus reculées ».

Vendre des produit pharmaceutique sur internet, une idée banale. Mais 1001pharmacies.com voulait aller plus loin, en vendant des médicaments soumis à ordonnance sur internet. Le site a tout de suite eu des ennuis avec l’ordre des pharmacien et avec la justice.

En février 2017, Cédric O’Neill est écarté de la direction du site « en raison de divergences avec les actionnaires » au profit d’un nouveau patron, venu « redonner un nouveau souffle ». Sabine Safi évoque aussi « des différences de méthodes de management vis-à-vis de Cédric O’Neil ». Après quoi, Cédric O’Neill est allé fonder HomeTop.fr, déjà dans l’immobilier. Et enfin, Bricks.

Cédric O’Neill propriétaire de toutes les sociétés

O’Neill est lié à une petite dizaine de sociétés:

• Bricks SASU, détenu à 100% par Cédric O’Neill.
• Bricks Invest, détenu par Bricks SASU.
• Bricks Property Management, détenu par Bricks SASU.
• Bricks Retail, détenue par Bricks Invest SASU.
• Bricks Gestion 1, détenue par Bricks SASU.
• Bricks MDB, pour la promotion de logements.
• Oneill Capital, SASU appartenant à Cédric O’Neill.
• Communauté Bricks Management SAS, qui appartient à Cédric O’Neill.
• Oneill Landreville, une SCI personnelle.

Cédric O’Neill est donc propriétaire, directement ou indirectement, de toutes les sociétés intervenants dans le montage de société de Bricks.

Ces sociétés sont les vrais propriétaires des biens achetés avec l’argent des clients de Bricks. Bricks lui appartient entièrement et il n’a même pas eu besoin de faire appel à des investisseurs externes. Sans doute son éjection de 1001pharmacies.com lui aura-t-elle servie de leçon. Personne ne peut le virer cette fois.

La levée de fond façon pieds nickelés 3.0

« On vise une valorisation en dizaines de milliards » expliquait Aurélien Roussel, « head of operations » chez Bricks dans une interview d’avril 2022, ajoutant: « le modèle de Bricks nous a permis d’être rentable, voire extrêmement rentable ». De telles ambitions passent nécessairement par une levée de fond et à terme, une entrée en bourse.

Une levée de fond a donc été lancée ce même moi d’avril 2022. Bricks préfère parler de « seed ». Les dirigeants de la start-up se sont empressés d’en proclamer le succès. Ils visaient 5 millions. Ils ont récoltés 20 millions. « Merci infiniment pour la confiance. Il y a eu un engouement exceptionnel » se félicite Cédric O’Neill.

Oh zut! On a levé trop d’argent…

Et puis patatras, quelques jours plus tard, le même Cédric O’Neill doit faire machine arrière. « Le caractère inédit de l’opération nous amène à changer les termes du contrat, qui était un contrat de royalties en un contrat d’obligations, car les royalties ne respectaient pas la législation en vigueur » explique-t-il comme si une modification à postérieure et unilatérale d’un contrat était normale, comme si cette imprévision n’était pas fautive.

Non content de tous les contournements permis par le fameux contrat de royalties, Bricks avait aussi choisi d’emprunter cette voie-là pour opérer sa levée de fond. Mais cette contorsion-là fut de trop. L’AMF a rattrapé la start-up par le col. Le contrat de royaltie est changé « en contrats d’action, avec un maximum de 8 millions d’euros par an et par société« .

Bricks doit donc renoncer à 7 millions d’euros de trop levés qui sont remboursés aux investisseurs. Dépasser le plafond des 8 millions d’euros aurait contraint Brticks à trop d’obligations de transparence et de validation. Par exemple, « fournir un document d’une centaine de pages sur l’opération, qui doit ensuite être validé par l’Autorité des marchés financiers ». Inacceptable pour une start-up disruptive.