Du placement à 10 % à la multiplication des dossiers en souffrance
Il y a encore quelques années, le crowdfunding immobilier apparaissait comme l’un des placements les plus séduisants proposés aux particuliers. Quelques clics suffisaient pour prêter de l’argent à un promoteur ou à un marchand de biens, avec des rendements annuels affichés autour de 8 %, 10 %, voire 11 %. En 2021, le secteur immobilier avait collecté près de 958 millions d’euros et affichait alors un taux de défaut présenté comme extrêmement faible, de l’ordre de 0,1 %.
Le retournement est spectaculaire. La hausse des taux d’intérêt, l’effondrement du marché du logement neuf, l’augmentation des coûts de construction et les difficultés de commercialisation ont fragilisé de nombreux opérateurs financés par les plateformes. Au premier semestre 2025, 20 % à 25 % des projets immobiliers présentaient un retard de remboursement supérieur à six mois, auxquels s’ajoutaient 8 % à 10 % de retards plus courts. Entre 10 % et 15 % des projets faisaient déjà l’objet d’une procédure collective et 4 % à 6 % étaient comptabilisés en perte définitive.
Les données portant sur l’ensemble de 2025 sont encore plus préoccupantes : le baromètre Forvis Mazars-France FinTech fait ressortir 25 % à 30 % de projets immobiliers avec plus de six mois de retard et entre 20 % et 25 % des opérations en redressement ou liquidation judiciaire. Au total, près de la moitié des projets immobiliers seraient confrontés à des difficultés importantes.
La colère des investisseurs monte avec les retards
Derrière ces pourcentages se trouvent des épargnants dont le capital peut rester immobilisé pendant des années. Certains avaient largement diversifié leurs investissements, mais en restant concentrés sur une seule classe d’actifs : l’immobilier financé en crowdfunding. Lorsque plusieurs promoteurs et marchands de biens sont simultanément entrés en difficulté, cette diversification apparente s’est révélée beaucoup moins protectrice qu’espéré.
Les témoignages publiés depuis 2024 illustrent la brutalité du retournement. Un investisseur interrogé après plusieurs années de rendements confortables expliquait ainsi avoir encore 350 000 euros investis, dont 300 000 euros concernés par des retards. Jusqu’à fin 2023, les intérêts de 8 %, 10 % ou 11 % et les remboursements successifs avaient entretenu sa confiance dans le modèle.
Le problème dépasse désormais le seul défaut d’un promoteur. Lorsqu’un projet ne rembourse pas, il faut négocier, activer d’éventuelles garanties, organiser la représentation des obligataires et parfois engager des procédures judiciaires. Ces opérations sont longues et coûteuses. Or les plateformes ont souvent bâti leur modèle économique sur les commissions versées lors des nouvelles collectes, sans frais récurrents facturés aux épargnants. Quand la collecte ralentit tandis que les contentieux explosent, leurs recettes diminuent précisément au moment où leurs coûts de gestion augmentent.
Un modèle économique pris en étau
Cette contradiction est devenue l’un des principaux problèmes structurels du secteur. Les plateformes doivent être suffisamment sélectives pour protéger leurs investisseurs. Mais elles doivent également continuer à financer de nouveaux projets pour générer du chiffre d’affaires. La multiplication des défauts peut donc créer un cercle particulièrement dangereux : davantage de contentieux, davantage de dépenses, moins de confiance, moins de collecte et donc moins de revenus.
Le Monde relevait qu’en 2024 seulement 32 % de la soixantaine d’acteurs ayant répondu au baromètre France FinTech étaient rentables. Bertrand Desportes, associé chez Forvis Mazars, estimait qu’un marché comptant autant de plateformes devrait collecter entre 4 et 5 milliards d’euros par an, très loin des quelque 1,7 milliard d’euros collectés en 2025.
Cette crise économique contribue à expliquer pourquoi les difficultés des épargnants et celles des plateformes deviennent désormais indissociables. Une plateforme peut avoir sélectionné des projets qui deviennent défaillants sans être elle-même défaillante. Mais lorsque les dossiers problématiques s’accumulent, leur gestion peut finir par fragiliser l’intermédiaire lui-même.
Wiseed, Koregraf, October : les pionniers eux-mêmes touchés
Les événements intervenus depuis 2024 ont démontré que l’ancienneté d’une plateforme ne constitue pas une protection absolue. October a cessé son activité en 2024, Koregraf en 2025, tandis que Wiseed a connu à son tour de graves difficultés. Les investissements antérieurs d’October et Koregraf doivent néanmoins continuer à être gérés.
Le cas de Wiseed, créé dès 2008, est particulièrement symbolique. La société a été placée en redressement judiciaire en octobre 2025 après s’être déclarée en cessation des paiements. Elle expliquait notamment souffrir de l’augmentation des retards de remboursement des opérateurs immobiliers, de coûts juridiques et réputationnels croissants et d’une baisse de la qualité des nouveaux projets l’ayant conduite à restreindre sa collecte. L’entreprise avait également engagé une réduction importante de ses effectifs.
Koregraf constitue un autre avertissement majeur. Après la faillite de la plateforme, des particuliers ont repris la représentation de la masse des obligataires de 68 projets. Des investisseurs se sont organisés en collectif afin de défendre leurs intérêts et de reprendre la main sur certains dossiers. Sur 121 millions d’euros restant à récupérer, 37 millions avaient été remboursés ou sécurisés au moment du bilan publié au printemps 2026.
Plateformes de crowdfunding : des situations désormais très contrastées
Il faut toutefois éviter d’amalgamer difficultés d’une plateforme, retards de ses projets et faillite. Toutes les sociétés ne connaissent ni la même exposition à l’immobilier ni les mêmes taux de sinistralité. Certaines ont fortement ralenti leur activité, d’autres se sont diversifiées, tandis que de nouveaux entrants ont continué à collecter. Au premier semestre 2025, Forvis Mazars constatait justement une forte croissance de plusieurs nouveaux acteurs alors que la majorité des plateformes historiques ralentissaient.
| Plateforme | Situation rapportée | Principales difficultés ou points d’attention |
|---|---|---|
| Koregraf | Cessation d’activité / faillite en 2025 ; gestion des dossiers restant à rembourser. | Nombreux dossiers en souffrance et question de la représentation des obligataires. Des investisseurs ont repris directement la RMO de 68 projets. |
| Wiseed | Placée en redressement judiciaire en octobre 2025 puis engagée dans un processus de reprise. | Retards immobiliers, coûts de contentieux, réduction de la collecte, tension sur la trésorerie et restructuration des effectifs. |
| October | Cessation de l’activité de plateforme en 2024 ; anciens investissements restant à gérer. | Sortie d’un acteur historique du marché, avec maintien nécessaire du suivi des prêts existants. |
| WeShareBonds | Fermeture rapportée après une forte contraction de la collecte. | Une analyse indépendante publiée en 2025 avançait 154 millions d’euros investis et environ 54 millions restant à rembourser ; ces chiffres doivent être considérés comme des estimations externes et non comme des données réglementaires auditées. :contentReference[oaicite:10]{index=10} |
| Homunity | Activité maintenue mais fortement ralentie dans l’immobilier. | Son cofondateur indiquait une baisse de collecte d’environ 40 % en 2024, notamment en raison du nombre plus faible d’opérations jugées suffisamment qualitatives. |
| Anaxago | Processus de cession évoqué par des sources sectorielles en 2025. | Exposition historique au crowdfunding immobilier et nécessité de gérer le stock d’opérations financées pendant les années de forte collecte. Les données disponibles ne permettent pas d’assimiler cette situation à une défaillance. |
| La Première Brique | Trajectoire plus dynamique que nombre d’acteurs historiques. | La plateforme déclarait une hausse de 37 % de sa collecte en 2024, montrant que la crise ne touche pas uniformément tous les acteurs. |
| Baltis / ClubFunding | Acteurs ayant cherché à diversifier leur activité au-delà du financement immobilier classique. | La diversification peut réduire la dépendance aux nouvelles opérations immobilières, sans supprimer les risques attachés au stock historique de projets. |
Ce tableau doit donc être lu avec prudence : un retard de remboursement concerne d’abord l’entreprise financée et non nécessairement la solvabilité de la plateforme. À l’inverse, la disparition d’une plateforme ne signifie pas automatiquement la perte de tous les capitaux investis. Elle complique cependant considérablement leur suivi et leur recouvrement.
Quand la gestion extinctive devient un problème central
C’est probablement l’un des aspects les moins compris par les particuliers. Lorsqu’une plateforme disparaît, les créances ne disparaissent pas avec elle. Il faut continuer à encaisser les remboursements, informer les investisseurs et poursuivre les entreprises défaillantes. Les plateformes doivent donc disposer d’un plan de continuité ou de gestion extinctive.
La crise de Koregraf a montré que cette mécanique peut devenir conflictuelle. Le choix et le coût des prestataires chargés du recouvrement ou de la représentation des obligataires ont suscité des contestations. Le fait que des investisseurs aient finalement décidé de se regrouper pour reprendre directement la représentation de dizaines de masses obligataires montre à quel point le sujet dépasse désormais la simple question du rendement promis.
Il existe également un problème économique difficile à résoudre : qui doit payer les procédures de recouvrement lorsque le débiteur ne paie plus ? Les épargnants acceptent difficilement d’ajouter des frais à une opération sur laquelle ils risquent déjà de perdre une partie de leur capital. Mais faire supporter intégralement ces dépenses à une plateforme dont les revenus se sont effondrés peut à son tour fragiliser celle-ci.
Le crowdfunding n’est pas un livret bancaire à 10 %
La crise actuelle rappelle surtout une réalité parfois occultée pendant les années d’euphorie : un rendement annuel proche de 10 % rémunère nécessairement un niveau de risque élevé. L’investisseur ne possède généralement pas l’immeuble financé. Dans le crowdfunding obligataire, il est avant tout créancier d’une société immobilière dont la capacité de remboursement dépend de la réussite économique de l’opération.
La progression extrêmement rapide du risque est éclairante. En 2021, les communications sectorielles mettaient encore en avant un taux de défaut de seulement 0,1 %. Quelques années plus tard, le marché doit composer avec des dizaines de pourcents de projets retardés ou engagés dans des procédures collectives.
Cette évolution ne signifie pas que chaque projet se terminera par une perte totale. Un retard n’est pas un défaut définitif et une procédure collective peut parfois déboucher sur un remboursement partiel ou sur une restructuration. Mais elle interdit désormais de présenter raisonnablement le crowdfunding immobilier comme un placement simple, court et prévisible.
Une crise de confiance qui pourrait durablement transformer le secteur
Le paradoxe est que le crowdfunding français n’a pas totalement cessé de croître. Après deux années de recul, la collecte globale a légèrement progressé en 2025, de 1,8 %, pour atteindre environ 1,763 milliard d’euros. Cette amélioration masque cependant de fortes disparités entre secteurs et plateformes.
Pour les investisseurs déjà engagés, la priorité n’est plus nécessairement de trouver le prochain projet offrant 10 % ou 11 %, mais de comprendre précisément qui représente leurs intérêts, quelles garanties existent réellement et comment sera géré leur investissement si la plateforme disparaît. Les difficultés de Koregraf, October ou Wiseed montrent que le risque ne s’arrête plus au seul promoteur immobilier.
Le crowdfunding traverse ainsi une forme de test grandeur nature. Pendant près d’une décennie, la croissance des collectes et la faiblesse des défauts avaient masqué certaines fragilités. Le retournement immobilier les révèle aujourd’hui simultanément : sélection des projets, dépendance aux commissions, conflits d’intérêts potentiels, financement des contentieux et efficacité des plans de continuité. Le véritable bilan de cette crise ne pourra probablement être établi qu’après liquidation ou remboursement des centaines de dossiers encore en souffrance.
Sources
- https://www.lemonde.fr/argent/article/2026/04/24/la-crise-du-crowdfunding-remet-en-cause-son-modele_6683002_1657007.html
- https://www.lemonde.fr/argent/article/2025/11/28/crowdfunding-les-illusions-perdues-des-epargnants_6655193_1657007.html
- https://www.lemonde.fr/argent/article/2025/02/12/nouvelle-annee-de-crise-pour-le-financement-participatif_6543353_1657007.html
- https://www.lesechos.fr/patrimoine/placement/immobilier-les-investisseurs-en-crowdfunding-pris-au-piege-depuis-plus-de-deux-ans-2220996
- https://www.lesechos.fr/patrimoine/placement/immobilier-le-crowdfunding-senfonce-toujours-plus-profondement-dans-la-crise-2187517
- https://investir.lesechos.fr/placements/immobilier/le-crowdfunding-immobilier-continue-de-boire-la-tasse-2187666
- https://www.lesechos.fr/pme-regions/occitanie/crowdfunding-le-pionnier-wiseed-en-quete-dun-repreneur-2193949
- https://www.linforme.com/immobilier/article/la-societe-de-crowdfunding-immobilier-wiseed-en-redressement-judiciaire_3324.html
- https://www.mysweetimmo.com/2022/01/14/pres-dun-milliard-collecte-en-crowdfunding-immobilier/
- https://zero-bullshit.fr/p/crowdfunding-un-milliard-de-pertes
