Comment dissimuler de l’argent issu de revenus illicites ? Parmi l’ensemble des secteurs permettant le blanchiment, on retrouve celui de l’immobilier. Avec la mobilisation progressive de la profession, sous le contrôle de l’administration, le nombre de déclarations de soupçons à l’égard de montages financiers est passé de 84 en 2016 à 178 en 2017. Cette tendance positive se confirme pour 2018. Tracfin, une cellule du ministère de l’Économie spécialisée dans le blanchiment d’argent, publie de nouvelles lignes pour sensibiliser les professionnels et améliorer l’efficacité des déclarations de soupçons.
Des déclarations de soupçons trop insuffisantes
Une loi du 2 juillet 1998 oblige les agents immobiliers à déclarer les clients suspects, tout comme les banques et les notaires. Depuis, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) a été chargée des contrôles et la Commission nationale des sanctions est devenue opérationnelle en 2013.
Chaque année, entre 60 000 à 70 000 déclarations de soupçons sont réceptionnées par Tracfin (Traitement du renseignement et action contre les circuits financiers clandestins). Parmi ces comptes-rendus privés visant à partager aux autorités publiques des doutes importants sur des financements, seulement 178, en 2017, émanait des professionnels du secteur de la pierre. Ces chiffres sont discordants avec la réalité puisque l’immobilier est bien connu pour être une niche privilégiée des réseaux criminels pour dissimuler de l’argent sale.
Pour le gouvernement, trop de montages financiers douteux échappent à la vigilance des agents immobiliers. Pire, il avance que, contrairement aux banquiers ou assureurs qui alertent facilement lorsqu’ils ont un doute, les agents immobiliers ont, quant à eux, plutôt tendance à fermer les yeux.
Les combines classiques visant à blanchir de l’argent dans la pierre
Plusieurs techniques de fraude existent pour injecter de l’argent criminel dans l’achat d’un bien immobilier.
On distingue notamment :
– L’achat d’un bien par une PPE ou Personne Politiquement Exposée (après une déclaration de soupçon, la cellule de renseignement financier du pays d’origine en dehors de l’UE se rend compte que le mari de la femme voulant acquérir le bien est connu dans son pays pour avoir détourné de l’argent) ;
– L’achat d’un bien avec de l’argent dissimulé (un propriétaire d’un bien propose à son locataire d’acheter la maison ou l’appartement. Comme le locataire ne peut pas acheter le bien, le propriétaire lui accorde un prêt et lui verse des dépôts en espèces sur son compte bancaire. Le locataire est alors soupçonné de dissimuler des revenus ou de la fraude fiscale) ;
– L’achat d’un bien pour le compte d’un tiers (le futur propriétaire est un « homme de paille » permettant de faire écran à de l’argent criminel (fraude fiscale, drogue, armes, détournement d’argent d’une société, terrorisme, etc.) émanant de complices).
Renforcer la vigilance des acteurs du secteur de l’immobilier
Dans un document publié le 5 novembre, la Direction générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF) et Tracfin rappellent que « l’immobilier est un secteur à risque pour le blanchiment d’argent sale ».
C’est pourquoi les deux autorités ont décidé de préciser et d’actualiser les obligations qui incombent aux professionnels de l’immobilier (les agents immobiliers, les banques, les assureurs ou les notaires, les syndics de copropriété depuis 2014) à l’obligation de déclarer les clients suspects voulant acheter ou louer un bien immobilier.
Par la même occasion, les autorités rappellent que les sanctions de non-dénonciation sont importantes puisque selon l’article L.561-40 du code monétaire et financier » l’avertissement, le blâme, l’interdiction temporaire d’exercice de l’activité ou d’exercice de responsabilités dirigeantes au sein d’une personne morale exerçant cette activité pour une durée n’excédant pas cinq ans, le retrait d’agrément ou de la carte professionnelle. Peut également être prononcée une sanction pécuniaire dont le montant peut atteindre cinq millions d’euros ».
Pour les professionnels de l’immobilier, plusieurs causes viennent expliquer ces manquements de signalisation : des lourdes tracasseries administratives prenant du temps, un manque de moyens et d’outils de contrôle efficaces, un manque de formation des agents immobiliers et une crainte d’actes d’intimidation ou de menaces de la part des clients soupçonnés.
La DGCCRF et Tracfin rappellent comment réaliser une télédéclaration sur ERMES (Échange de Renseignements par Messagerie en Environnement sécurisé) ainsi que les critères d’alerte principaux qui sont :
- L’incohérence entre les revenus et la valeur du bien ;
- L’absence de recours à un prêt ;
- La discordance entre la valeur du marché et le montant de la transaction ;
- La demande de règlement en espèces ;
- Les achats ou reventes dans un temps bref ;
- Une complexité du montage financier permettant de rendre opaque les modalités du financement ;
- La présence d’une tierce personne au côté du client ;
- La connivence entre vendeur et acquéreur ;
- Le comportement atypique du client.
En moyenne, chaque année, une vingtaine de sanctions, dont des amendes et des interdictions d’exercer, pour les professions orphelines (casinos, sociétés de domiciliation et agents immobiliers) sont délivrées en France.
